“以房養(yǎng)老”又稱反向抵押養(yǎng)老保險，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；在身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。以房養(yǎng)老，通俗地說，就是依據(jù)擁有資源在自己一生最優(yōu)化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，實現(xiàn)價值上的流動，為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。

【以房養(yǎng)老必要條件】

1、自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。

2、獨立住房。在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。

3、經(jīng)濟狀況適中。當(dāng)老年人的經(jīng)濟物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老;而老人的經(jīng)濟物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。

4、地處城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟快速增長的城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達地區(qū)，因價值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

我國現(xiàn)行以房養(yǎng)老模式

目前我國正在試點以房養(yǎng)老政策，以房養(yǎng)老模式較多，大致可以歸納如下：

1、倒按揭養(yǎng)老：以房養(yǎng)老中最為人所知也最復(fù)雜的一種。就是房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。

2、售房養(yǎng)老：簡單而言，售房養(yǎng)老就是“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。大家在60歲之前，通過儲蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，并在60歲之前還清所有房款的本息，取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時，將該住宅的產(chǎn)權(quán)予以出售，依靠出售該住宅的余值來養(yǎng)度自己的余生，達到養(yǎng)老保障的目的。

3、家內(nèi)售房養(yǎng)老：家庭內(nèi)部父母與子女兩代人之間的一種房產(chǎn)繼承與贍養(yǎng)的特殊方式，父母在世時用擁有房產(chǎn)向子女出售，以換取養(yǎng)老用的款項。

4、投房養(yǎng)老：用錢投資第二套或更多套房產(chǎn)，賺取錢財用于晚年養(yǎng)老，或用出租住宅的租金收益養(yǎng)老。

5、投資返本入住：開發(fā)商將住房出售給老年住戶后，又在一定期限內(nèi)將售房款項逐年向老年住戶全部返還，帶老年住戶去世后，開發(fā)商重新將住房收回。對住戶來說可稱為“投資返本入住”。

6、合資購房：老年人需要購買適合養(yǎng)老的住房，但在資金不敷使用時，聯(lián)合其他機構(gòu)或個人合資購房，房屋購買到到收受，老年人率先使用，帶老年人身故后，將該住房移交給合資對方享用或自主支配。

7、購房返款養(yǎng)老：房產(chǎn)營銷機構(gòu)從大規(guī)模營銷房地產(chǎn)中，獲得的超額營銷費用中結(jié)余部分資金，返還給購房客戶并投入金融機構(gòu)積累理財，并于客戶年老后作為養(yǎng)老資金。

8、父子合資購房養(yǎng)老：父母與子女合資購買住房后，與子女共享房屋產(chǎn)權(quán)，父母首先居住該住房，身故后將住房遺留給子女繼承。

9、父子接力貸款購房養(yǎng)老。老年父母希望貸款購買新房居住，限于資金不足，向銀行貸款已超出年齡，故此與子女一起向銀行申請貸款買房，將來貸款本息也由父子接力合作歸還。

10、異地養(yǎng)老：異地養(yǎng)老是離開自己的家鄉(xiāng)，到其他更適合的地域，或更為節(jié)約合理地度過自己的晚年生活，如城市到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村到城市，如旅游養(yǎng)老、海外養(yǎng)老等等。

11、基地養(yǎng)老：在大城市周邊的生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地域，大量建造養(yǎng)老基地，并附設(shè)以完備的設(shè)施服務(wù)，將城市中的老年人自愿移入基地養(yǎng)老，將老人原居住的住宅價值通過價值轉(zhuǎn)換，便換位老人養(yǎng)老所需要的現(xiàn)金流入。

12、老年公寓養(yǎng)老：老年人到老年公寓居住養(yǎng)老，將原來居住住宅的價值搞活，支付公寓的各式用費。

13、老年社區(qū)養(yǎng)老：老年人將自有住宅做其他處置，自己入住大型老年社區(qū)養(yǎng)老，用房產(chǎn)處置的收入彌補老年社區(qū)的房租和生活護理用費。

14、農(nóng)家養(yǎng)老：城市的老年人到生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)越、交通便利或有親緣瓜葛的農(nóng)村，購買或租住住房，在農(nóng)村養(yǎng)老生活。

15、集資合作養(yǎng)老：富裕起來的老年人動用自己的財力，合資建造自己需要的養(yǎng)老機構(gòu)，并在機構(gòu)中自我管理運營，舒適養(yǎng)老度過晚年生活。

16、住房置換養(yǎng)老：通過住房資源的置換，將住房的價值搞活或居住場所發(fā)生變更，以期更符合養(yǎng)老生活的實際情形。

17、售房入院養(yǎng)老：老年人將自有住宅出售，自己住到養(yǎng)老院或養(yǎng)老基地中，作舒適養(yǎng)老。

18、售房入院+養(yǎng)老壽險養(yǎng)老：本模式是在售房入院的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，老年人將住房出售后自己居住到養(yǎng)老院舒適養(yǎng)老，房款則躉交與壽險公司，辦理終生型的養(yǎng)老壽險產(chǎn)品，以保障終生生活無憂。

19、租房入院養(yǎng)老：老年人將住房對外出租，自己用租金居住到養(yǎng)老機構(gòu)，將來自己身故后將住房移交子女繼承。

20、宅基地換養(yǎng)老：老年農(nóng)民集中居住養(yǎng)老公寓，用宅基地換去養(yǎng)老保障。

21、農(nóng)房換市區(qū)房養(yǎng)老：以農(nóng)村宅基地置換市區(qū)公寓房，以農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)置換生活保障。

22、招徠房客養(yǎng)老：老年人空有較大住宅，卻空落落少人居住，現(xiàn)將部分空置房間對外出租，收取租金養(yǎng)老。

23、購養(yǎng)老房養(yǎng)老：老年人購買適合養(yǎng)老的住宅，長期居住安心養(yǎng)老，度過晚年生活。

24、合居共住養(yǎng)老：若干志同道合的老年人將住房資源予以重新配置后，合居共住一起養(yǎng)老。

25、托付贍養(yǎng)養(yǎng)老：兒女整日工作忙碌，故此將自己應(yīng)對父母盡到的贍養(yǎng)義務(wù)，有償委托他人代為履行。

26、遺贈扶養(yǎng)養(yǎng)老：如某孤寡老人無兒無女可做晚年依靠，也無過多現(xiàn)金可資養(yǎng)老運用，卻有一套可觀的房產(chǎn)，這就可以同某位可靠人士簽約，由對方負責(zé)自己有生之年生活贍養(yǎng)的義務(wù)，到自己壽終正寢之時，所遺留房產(chǎn)和其他財產(chǎn)都留贈給該扶養(yǎng)人員作為補償。

27、以房換養(yǎng)養(yǎng)老：“給我你的房子，我為你養(yǎng)老送終”，可稱為我國民間社會長期來就有的遺贈扶養(yǎng)的“現(xiàn)代版”，發(fā)達國家倒按揭房產(chǎn)養(yǎng)老模式的“修訂版”。

28、住房出典養(yǎng)老：老人可以選擇住宅出典，取得整筆款項用于投資，獲得投資收益后再將房屋重新贖回，余剩部分用作養(yǎng)老支出。

29、以房自助養(yǎng)老：2007年4月21日《新京報》報道，“上海將試點以房自助養(yǎng)老，公積金管理中心做房東”。與反向抵押貸款不同的是，它從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。

30、法國的VIAGER養(yǎng)老：在法國房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)的一種新的購房付款形式，即用支付養(yǎng)老金的方式購買房屋。這就是頗有盛名的法國的Viager系統(tǒng)，也可稱為一種以房養(yǎng)老的新模式。

以房養(yǎng)老的利與弊

首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產(chǎn)金庫”，將積蓄在房產(chǎn)上的財富分期支用，有效補償老年生活。

其次，它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔(dān)心，放心大膽地花錢消費，心情愉快延長生命，而且活多久保險公司就會供養(yǎng)多久。

第三，可以讓老年人增強生活自信，保持社會尊重。老年人最怕的是失去體面和尊嚴，可是退休后到處要看人臉色，更怕“久病床前無孝子”，參保后老人今后就有持續(xù)穩(wěn)定的收入，甚至還可以拿錢接濟子女親友，可保持子女與社會的長期尊重。

第四，可以保護弱勢群體，有利于社會穩(wěn)定。這種產(chǎn)品會更受中等收入者青睞，因為只有房并缺錢的老人才更愿意抵押房產(chǎn)養(yǎng)老。這樣就保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩(wěn)定。

第五，實行遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。我國遲早會實行遺產(chǎn)稅。但這套房屋的價值在老人生前已年復(fù)一年被領(lǐng)光，產(chǎn)權(quán)已逐步或一次過戶到保險公司了。如果我國今后開征遺產(chǎn)稅，這一險種當(dāng)然可以為這套參保房產(chǎn)依法避稅。

從進行試點的省市來看，“以房養(yǎng)老”模式認同度不高，公眾并不買賬。相對于這幾個城市60歲以上的人口來說，無論是參保戶數(shù)還是人數(shù)，可謂滄海一粟。雖然群眾不買賬，但政府對這種模式的推動還在按部就班的進行。保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于延長老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級市。但其推行仍有以下難點：

1、中國傳統(tǒng)觀念難消解。“但留方寸地，留與子孫耕”的觀念自古而來，大多數(shù)人都想把自己辛苦一輩子買的房留給孩子，而“養(yǎng)兒防老”的思想也會讓兒女家人難以接受把房子抵押出去。之前試點的城市也印證了這一點，真正參與“以房養(yǎng)老”的，大多是那些沒有子女的獨居、空巢老人，沒有了反對的因素和后顧之憂，老人自然能自由決定房產(chǎn)的處置。另外，住房是中國人一個普遍的心結(jié)，金窩銀窩不如自己的狗窩，只有住在自己的房子里，很多人才會感到踏實。大多數(shù)人都覺得憑什么年輕時拼死拼活還房貸，好不容易到老了，還得把房子抵押出去來養(yǎng)老？

2、房產(chǎn)估值這筆賬難算清。房屋估值如何計算、房屋價值評估機構(gòu)能否可靠、保險公司會不會對房產(chǎn)價值“壓價”，這些問題處理不好都很容易打擊參與者的積極性。“以房養(yǎng)老“按理應(yīng)建立在房價平穩(wěn)基礎(chǔ)上，但目前來看不太現(xiàn)實，未來，隨著房價的或升或降，抵押的房產(chǎn)也將相應(yīng)的升值或貶值，而無論是哪種結(jié)果，勢必有一方的利益將會受損。如何在房子增值或貶值后平衡雙方的利益分配就顯得格外重要。

3、70年產(chǎn)權(quán)的問題難解決。我國房屋的產(chǎn)權(quán)只有70年，產(chǎn)權(quán)到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟糾紛如何來處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經(jīng)濟模型。另外，70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用也將是一個巨大的未知風(fēng)險。

4、保險公司難挑擔(dān)。“以房養(yǎng)老”保險業(yè)務(wù)四地試點兩年，目前僅幸福人壽一家保險公司參與，顯得有點勢單力薄。對于保險公司來說，以房養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)置十分復(fù)雜，保險公司需要承擔(dān)客戶長壽風(fēng)險，保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用可能會多于房產(chǎn)處置所得；另一方面，如果房價下跌，降價風(fēng)險如何應(yīng)對，這對保險公司來講也是一個很大的挑戰(zhàn)。這些因素都會挫低保險公司參與的積極性。

國外如何推行以房養(yǎng)老

美國：“家園共享”結(jié)伴養(yǎng)老。許多美國的老年人在退休前10年左右為養(yǎng)老買房子，將富余部分出租。美國政府和一些金融機構(gòu)還推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款；二、由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構(gòu)辦理，發(fā)放貸款的機構(gòu)與住戶同享住房增值收益。

日本：“黃金”社區(qū)養(yǎng)老。日本老齡化現(xiàn)象十分嚴重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。94年黃金計劃被重新修訂，更名為“新黃金計劃”，完善了以居家養(yǎng)老為中心的社區(qū)老年服務(wù)體系，擴大了家庭服務(wù)員隊伍，新設(shè)為老年人提供休息及特別看護的短時服務(wù)設(shè)施、日間服務(wù)中心等，提供各種日間服務(wù)(包括飲食和體育鍛煉)。

英國：異地養(yǎng)老。英國有不少老年人把自己的養(yǎng)老地點選擇到西班牙、南非等國家。這些國家物價水平較低，英國老人把本國的住宅出售后可在西班牙或南非買到面積更大或質(zhì)量更好的住宅，享受到比本國更好的生活和服務(wù)。

新加坡：兩種形式來養(yǎng)老。老年人在新加坡被稱為樂齡人士。62歲以上的樂齡可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，政府也允許老人將自己擁有的祖屋或私人房產(chǎn)進行部分或全部出租，以換取租金養(yǎng)老。除此之外，新加坡以房養(yǎng)老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，進行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。